物流ニュース

2018年５月期 決算短信（ＲＥＩＴ）

単位・百万円　　

　　　　　　　　売上高　　　営業利益　　　　経常利益　　当期純利益

2018年５月期 18,435 △4.4　 8,803 △14.8 　　8,076 △15.9　 8,075 △15.9

2017年11月期 19,287 △9.2 　10,333 △20.0　 9,601 △14.4 　　9,601 8.8

（略）

（２）運用状況

① 当期の概況

（ア）投資法人の主な推移

本投資法人は、投資信託及び投資法人に関する法律（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。）に基 づき、2012年11月７日に設立され、2013年２月14日に株式会社東京証券取引所（以下「東京証券取引所」といい ます。）不動産投資信託証券市場（以下「J-REIT 市場」といいます。）に上場しました（証券コード：3283）。 本投資法人は、所有・運営ポートフォリオ規模、時価総額等の様々な指標について世界最大規模の物流不動産 の開発・所有・運営会社であるプロロジス・グループ（注１）をスポンサーとする物流施設特化型REITです。本投 資法人は、物流施設を主な投資対象として、安定的な収益の確保並びに保有する特定資産の規模の拡大及びその 価値の向上を通じ、投資主価値の最大化を目指すため、物流施設の中でも特に品質の高いＡクラス物流施設（テ ナントとなる物流事業会社及び施設利用者が事業を行う上で必要とする、事業効率性及びそれを実現する一定の 規模、良好な立地条件、最新鋭の設備、利便性、安全性を兼ね備えた物流施設で、一定の要件を充足しているも のをいいます。）への投資を重点的に行います。 本投資法人は、上場後の2013年２月15日に12物件（取得価格合計173,020百万円）を取得して実質的な運用を開 始し、第10期までに合計27物件（取得価格合計360,620百万円）を取得し、合計２物件（取得価格合計16,870百万 円）を譲渡しています。更に当期において2018年３月１日に３物件（取得価格合計43,560百万円）を追加取得す るとともに、2018年２月26日の締結日から１か月以上経過した後に決済（物件引渡し）が行われる売買契約書を ２件（取得予定価格合計18,340百万円）締結しました（注２）。その結果、当期末時点で本投資法人が保有する資 産は40物件（取得価格合計560,330百万円）となっています。これら40物件は、その全てがプロロジス・グループ により開発されたＡクラス物件です（注３）。

（注１） Prologis, Inc.（プロロジス・インク）（世界本社）及びそのグループ会社（日本法人である株式会社プロロジ スを含みます。また、プロロジス・グループ側の出資割合が過半数に満たない共同投資ビークルも含みます。）全 体を総称して、プロロジス・グループといいます。なお、プロロジス・グループの世界本社であり、その最終持株 会社であるPrologis, Inc.（プロロジス・インク）は、物流不動産に特化した米国リート（US-REIT）であり、 ニューヨーク証券取引所に上場しています。

（注２） 本件対象となる２物件は決算日時点において建築中であり、またその売買契約書の締結から１か月以上経過した 後に決済（物件引渡し）が行われることから、フォワード・コミットメント等に該当します。詳細は30ページ記載 の「（追加情報）資産の取得」をご参照ください。

（注３） 主たる建物を対象としています。なお、プロロジスパーク船橋５の別棟は、プロロジス・グループが開発したも のではなく、また、Ａクラス物流施設の要件を満たしていません。

（イ）当期の運用実績

日本経済は、極めて緩和的な金融環境や政府支出による下支えなどを背景に、企業・家計の両部門において所 得から支出への前向きの循環メカニズムが持続するもとで、景気が緩やかに拡大しています。海外経済の着実な 成長を背景に、日本の輸出は緩やかな増加基調にあり、内外需要の増加を反映して、労働需給は着実な引き締ま りを続けています。 J-REIT市場は、2017年第２四半期以降「毎月分配型」の国内投資信託からの資金が流出超過に転じたことから軟調な展開となっていましたが、2018年第１四半期以降は緩やかに回復基調となりました。総じて、金融緩和環 境におけるJ-REITの分配金利回りの魅力は持続しており、J-REIT各社の業績はグローバル経済の不透明感に比較 的左右されないディフェンシブ性を持つと考えられますが、J-REIT市場自体は様々な投資家の動向の影響を受け るため、当面の間方向性を探る展開になるものと思われます。 物流不動産市場においては、

(i)生産拠点の海外シフトやサービス産業へのシフト、グローバルな貿易量の継続 的拡大等の国内外の経済、産業構造、社会情勢の変化、

(ii)電子商取引やインターネットを通じた通信販売の拡 大及びサードパーティー・ロジスティクス（以下「3PL」といいます。）

（注１）事業の市場規模拡大等により、 サプライチェーンの再構築が引き続き進行しています。かかる再構築の結果として、カスタマーのニーズが築年 数の古い小型の倉庫からより新しく大型で高機能の物流施設へ移行すること、すなわち、Ａクラス物流施設に対 するニーズは引き続き高い水準を維持するものと、本投資法人は考えています。 他方において、近年先進的物流不動産市場への新規参入が相次ぎ、大型のマルチテナント型物流施設の開発及 び竣工が増加しています。そうした新規供給は、大型のマルチテナント型物流施設の空室率を一時的に上昇させ ており、今後の市場の見通しについては、需給環境を適切にモニタリングする必要があるものと、本投資法人は 考えています。 このような状況の中、本投資法人が保有する物件の高い競争力とスポンサーであるプロロジス・グループによ る強力なリーシングサポートにより、当期末時点の稼働率は98.3％と引き続き極めて高い水準を維持しています。

（注１） 「3PL」とは、物流業務形態のうち、ある企業のロジスティクスの全部又は一部を、物流会社など外部の企業に委 託することで実現するものをいいます。